Triển khai Nghị quyết số 52/NQ-CP ngày 10/12/2010 của Chính phủ về phương án đơn giản hóa thủ tục hành chính thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của mình, Bộ Tư pháp đang chủ trì soạn thảo Thông tư liên tịch (TTLT) hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ), tài sản gắn liền với đất. Sáng ngày 18/3, Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm đã tổ chức Hội thảo góp ý dự thảo TTLT này.
Đẩy mạnh cải cách
Phó Cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp) Trần Đông Tùng cho biết, hiện nay, khi thực hiện đăng ký thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất, các cơ quan, tổ chức, cá nhân gặp nhiều khó khăn do phải áp dụng đồng thời nhiều văn bản hướng dẫn như TTLT số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT, TTLT số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT, TTLT số 06/2010 /TTLT-BTP-BTNMT…. Các văn bản hướng dẫn này bộc lộ những hạn chế nhất định sau một thời gian tổ chức thực hiện do đã có các văn bản pháp lý cao hơn được sửa đổi, bổ sung hoặc ban hành mới. Bên cạnh đó, thực tiễn cũng đặt ra một số vấn đề mới cần được hướng dẫn nhằm thống nhất trong việc tổ chức thực hiện.
Vì vậy, để đáp ứng yêu cầu của công tác cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đăng ký giao dịch bảo đảm, tạo thuận lợi tối đa cho người dân, rút ngắn thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký, tại Điều 18 dự thảo TTLT đã quy định về việc thực hiện đồng thời thủ tục đăng ký thế chấp với thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo đó, trong trường hợp bên thế chấp là hộ gia đình, cá nhân chưa có Giấy chứng nhận QSDĐ mà có giấy tờ hợp lệ khác về QSDĐ thì nộp hồ sơ đăng ký đến Văn phòng đăng ký QSDĐ nơi có đất, tài sản gắn liền với đất để thực hiện đăng ký thế chấp.
Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm thực hiện việc chứng nhận đăng ký thế chấp vào Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp và trả kết quả đăng ký theo quy định, đồng thời hoàn thiện thủ tục cấp mới Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT. Sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp mới Giấy chứng nhận, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm ghi nội dung đã đăng ký thế chấp vào Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Sổ địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai và trả Giấy chứng nhận đã cấp cho người yêu cầu đăng ký.
Bên cạnh đó, dự thảo TTLT cũng quy định rút ngắn thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký. Theo đó, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm giải quyết hồ sơ đăng ký trong ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ do bộ phận tiếp nhận hồ sơ chuyển đến; nếu nhận hồ sơ sau 15h thì hoàn thành việc đăng ký ngay trong ngày làm việc tiếp theo; trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì không quá 3 ngày làm việc. Tán thành quy định trên trong việc tạo thuận lợi cho cá nhân, tổ chức có yêu cầu đăng ký nhưng ông Nguyễn Thanh Tùng (Phòng Tài nguyên môi trường quận Đống Đa, Hà Nội) vẫn băn khoăn về tính khả thi trong thực tế, nhất là đối với các Văn phòng đăng ký QSDĐ tiếp nhận số lượng lớn hồ sơ trong ngày.
Lo ngại tính pháp lý
Một trong các trường hợp thế chấp QSDĐ, tài sản khác gắn liền với đất được đăng ký tại Văn phòng đăng ký QSDĐ là đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai. Trong trường hợp bên thế chấp tài sản gắn liền với đất đó không phải là chủ sử dụng đất. Hiện nay, các quy định của Luật Đất đai năm 2003 và Luật Doanh nghiệp năm 2005 về việc góp vốn và đăng ký góp vốn bằng QSDĐ chưa có sự thống nhất. Do đó, các Văn phòng đăng ký QSDĐ hiện nay còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trong việc đăng ký thế chấp đối với trường hợp nhận góp vốn bằng QSDĐ mà không hình thành pháp nhân mới, đặc biệt là việc thực hiện ghi nội dung đăng ký thế chấp vào Giấy chứng nhận, chỉnh lý nội dung đăng ký thế chấp trên Sổ địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai. Do đó, để giải quyết những vướng mắc nêu trên, tại khoản 3 Điều 10, khoản 4 Điều 11 dự thảo Thông tư đề xuất quy định giải quyết hồ sơ liên quan đến loại việc này….
Một số ý kiến đồng tình, để tháo gỡ vướng mắc cho các doanh nghiệp, nhất là các tổ chức tín dụng thì dự thảo TTLT hướng dẫn chi tiết hồ sơ, trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là cần thiết.
Tuy nhiên, có người lại cho rằng, do giữa Luật Nhà ở và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP chưa có sự thống nhất nên tạm thời dự thảo TTLT không nên hướng dẫn vấn đề trên. Mặt khác, nếu hướng dẫn đăng ký thế chấp thì sẽ rất khó khăn trong việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi nhà ở đó lại được bên mua bán cho tổ chức, cá nhân khác. Bà Nguyễn Thị Dung (Ngân hàng Vietinbank) còn phân tích, khi chưa có hướng dẫn cụ thể về việc thế chấp loại tài sản này của Ngân hàng Nhà nước theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005 thì không thể không lo ngại về tính an toàn pháp lý khi nhận tài sản nêu trên là tài sản bảo đảm.
Cẩm Vân