Tổ Biên tập Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2005 mới đây đã có buổi làm việc liên quan đến sửa đổi, bổ sung phần về quyền sở hữu (QSH) tài sản.
Sẽ bỏ Điều 225 của Bộ luật Dân sự năm 2005
Ông Nguyễn Mạnh Khởi (Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng) đã từng cho biết, BLDS năm 2005 dành một Mục 4 trong Chương XII với 13 điều từ Điều 214 – 226 để quy định vấn đề sở hữu chung về tài sản, nhưng chỉ có một điều (Điều 225 - PV) quy định về sở hữu chung trong nhà chung cư. Theo Điều 225, phần sở hữu chung trong nhà chung cư là phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư, các chủ sở hữu trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung… Tuy nhiên, trên thực tế, nảy sinh rất nhiều vấn đề liên quan đến phần sở hữu chung mà pháp luật dân sự chưa điều chỉnh. Chẳng hạn, phần diện tích nào được coi là phần sở hữu chung phần diện tích này được bố trí ở khu vực nào của tòa nhà chung cư, các chủ sở hữu khi căn hộ bán có được quyền để lại phần diện tích được coi là sở hữu chung hay không…
Liên quan đến vấn đề trên, theo bà Hoàng Thị Thúy Hằng (Vụ Pháp luật dân sự - kinh tế, Bộ Tư pháp), dự luật sửa đổi dự kiến có 2 phương án hoặc là tách thành một mục riêng gồm một số điều để sau đó sẽ có văn bản hướng dẫn; hoặc là không quy định Điều 225 trong BLDS mà sẽ quy định thành một luật riêng. Bà Hằng lý giải việc nên có luật riêng là vì vấn đề này có khá nhiều quy định mang tính kỹ thuật như khi sửa chữa, xây dựng lại nhà chung cư hay trong quản lý, sử dụng nhà chung cư thì ngoài các quy định mang tính chất luật dân sự sẽ còn có những quy định mang tính chất hành chính. Bởi vậy, để pháp luật chuyên ngành quy định sẽ phù hợp và đầy đủ hơn.
Đồng tình với bà Hằng, bà Vũ Thị Minh Hồng (Mặt trận Tổ quốc Việt Nam) bức xúc, quyền của người ở nhà chung cư đang bị vi phạm nghiêm trọng. Khẳng định đây là một đòi hỏi rất “nóng” từ cuộc sống, song bà Hồng nhấn mạnh, trước mắt chỉ cần xây dựng ở tầm Nghị định. TS. Ngô Huy Cương (Đại học Quốc gia Hà Nội) cũng nhất trí với đề xuất để cho Luật Nhà ở điều chỉnh “câu chuyện” sở hữu chung trong nhà chung cư, bởi nếu để BLDS điều chỉnh thì trong vài năm tới sẽ lại phải sửa, không đem đến sức sống lâu dài phải có của một Bộ luật. “Trong trường hợp không bỏ Điều 225 thì chỉ nên đặt ra một số nguyên tắc liên quan đến đồng sở hữu”, ông Cương nói.
Thu gọn các hình thức sở hữu
BLDS 2005 quy định có 6 hình thức sở hữu là sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân, sở hữu chung, sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, sở hữu của tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp (gọi chung là các tổ chức). Việc phân loại hình thức sở hữu căn cứ vào việc liệt kê chủ thể rõ ràng chưa khoa học vì sự liệt kê có thể chưa đầy đủ vì có thể còn nhiều loại hình tổ chức, các nhóm người mới phát sinh hoặc khi có một thành phần kinh tế mới xuất hiện trong xã hội thì BLDS lại phải sửa, như vậy tính ổn định của BLDS không cao. Cũng theo bà Hằng, ngoài phương án giữ nguyên, Tổ Biên tập còn đề xuất phương án 2 thu gọn các hình thức sở hữu, chỉ còn sở hữu nhà nước, sở hữu riêng (sở hữu của cá nhân, sở hữu của pháp nhân), sở hữu chung. Như vậy, so với quy định hiện hành, Dự thảo đã bỏ hình thức sở hữu tập thể, sở hữu của các tổ chức.
Ông Cương đề xuất, nên “trả” hình thức sở hữu nhà nước về cho Hiến pháp. TS. Nguyễn Văn Cường (TANDTC) rất nhất trí với phương án thu gọn song ông gợi ý 3 hình thức là sở hữu của cá nhân, sở hữu của pháp nhân, sở hữu chung. Các tổ chức nếu được pháp luật xác định là pháp nhân thì thuộc vào sở hữu pháp nhân. Bà Hồng thắc mắc, không hiểu mục đích của các nhà làm luật BLDS 2005 khi đưa ra các hình thức sở hữu vốn chỉ thuộc lĩnh vực nghiên cứu. “Cái quan trọng của chế định sở hữu không phải là các hình thức sở hữu mà là quyền chiếm hữu trong quyền sở hữu thì BLDS không hề có chế định độc lập về quyền này”, bà Hồng nói.
Hoàng Thư
| Điều 225. Sở hữu chung trong nhà chung cư 1. Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc có sự thoả thuận của tất cả các chủ sở hữu. 2. Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung. 3. Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ thì chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo quy định của pháp luật. (Trích Bộ luật Dân sự năm 2005) |